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二套房首付不低于50% 解读房贷新政

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海陵 发表于 2010-4-16 17:15 |显示全部帖子
本帖最后由 海陵 于 2010-4-16 17:18 编辑

2010-4-16 来源: 新华网
    国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
    会议指出,近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险。必须采取更为严格、更为有力的措施,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。
    会议确定了以下政策措施:一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
    二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批,尽快形成有效供应。
    三是加快保障性安居工程建设。地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。
    四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目,对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度,性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格,对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
    会议要求,稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。
    现代快报:《新政打击炒房也误伤了“穷人”》
    专家:政策“一刀切”有点矫枉过正,有银行人士预测:可能掀起假离婚潮...
    扬子晚报:《金域蓝湾,数百人昨晚赶签合同》
    政策收紧,买房人真的急了!昨晚9点半左右,近百名一周前刚刚摇中房源的市民赶到江宁的万科金域蓝湾售楼处,要求签订正式的买卖合同。不过营销公司表示,目前银行方面究竟何时提高首付还没有最终确定,买房人能否享受现有政策,还是个未知数...
    首付和利率大幅提高 双剑合璧绞杀投机投资客
    “这是近年来最严厉的一次房贷新政”,我省一家银行房贷部人士认为,二套房首付目前绝大多数银行都已提高到四成,新政虽然仅增加一成首付,看似变化不大,但真正厉害的地方是要求贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,2007年,银监会也曾经发文要求银行“二套房利率上浮10%”,导致2007年底至2008年上半年房价大跌,可见上浮10%对房市影响之大。
    但由于2008年爆发全球金融危机,为刺激经济,当年底国务院办公厅发文,提出银行可以对二套房利率“按风险定价”,随后,各银行纷纷取消了对二套房利率上浮10%的政策,不少银行甚至将二套房利率也下浮30%,与首套房相同。现在国务院要求二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,如果各银行严格执行,肯定会遏制投资和投机性购房。
    “据我们了解,目前各大中城市的购房人群中,50%的是投资投机性购买,投机者比较喜欢短炒,他们看重的是首付比例,首付提高一成将增加他们筹集资金的难度,而投资者持有的时间会比较长,看重的是利率,因此利率上浮10%将大大增加他们的月供。”他解释说。
    “另外,新政意味着90平方米以下的首套房首付款比例还可以是2成,说明还是鼓励首次置业购买小户型的购房者。”业内分析,“新政‘对于三套及以上住房大幅提高首付和利率’未明确,但是口径应该是一样的,在执行时各家银行会有些差别,有的首付和利率可能会大幅提高,有的可能是首付小幅提高,比如只要求首付5.1成等,但只要落实好二套房政策,对三套房四套房都会有较大的抑制。”
    算账 相当于加息57%
    贷款100万20年,要多还利息32万
    目前银行5年期以上贷款基准利率为5.94%,如果客户向银行申请二套房贷款100万元,期限20年,采用等额本息还款方式还款,按之前大多数银行对二套房贷款利率打8.5折计算,该客户每月须还款6626.66元,利息总额为590397.45元;如果按利率上浮10%计算,该客户每月须还款7475.76元,利息总额为794182.79元。与之前相比,该客户每月将需多还849.1元,累计增加利息20.37万元。
    如果与去年大多数银行对二套房贷利率打7折来比较,现在利率上浮10%,相当于二套房贷款实际利率上涨了57%,也就是说相当于加息57%!该客户每月将需多还1329元,累计增加利息32万元。
    房贷新政何时执行?
    多家银行表示“最快一两天内出通知执行”
    记者昨联系了工行、招行、中信、深发展、南京银行、江苏银行等多家银行,银行人士均表示,虽然从网上看到了这个消息,但是还没有接到总行的通知,因此还不好说该从何时开始执行新政策。南京本地一家法人银行房贷部门人士认为,按照正常程序,在新华社发新闻后,国务院办公厅还应就二套房贷款新政再出台个文件,然后银监会再根据国办文件精神制订实施细则,随后各银行再按照银监会文件制订各行自己的政策。
    “据说新政已发给各家行的总行了,最快一两天内我们就会收到总行下发的二套房贷新通知,一旦收到通知就要严格执行。”昨晚,一家股份制银行南京分行房贷部门人士调侃道,“这个新政下发得很急,银行如果此时心存侥幸心理想钻空子,那就是自找麻烦了。”
    “二套房”如何界定?
    “新政还模糊,但南京对贷过款的基本都算二套”
    记者注意到,这次国务院会议对二套房的界定是以“家庭”为单位,但银行人士表示,这里面还是有弹性的,比如有的家庭之前有过贷款买房记录,但贷款已经还完了,在这种情况下再贷款买房,有的银行可能还是会按首套来放贷;另外,有的客户原来在外地已贷款买过房,现在调到南京工作,贷款买房算不算二套房也不好界定,要看今后各行的具体政策。
    另一家股份制银行的人士认为,“这次国务院出台的房贷新政对二套房的定义未作界定,但据我所知,目前南京多数银行对已结清贷款的首套房再贷都算二套了,即便是在南京首次置业,如果在外地仍然有一套贷款结清的房子,恐怕也很难再作为首套房对待。”
    正还贷或“等贷”的咋办?
    “此前与银行签订的利率折扣不变”
    原来已经办理了二套房贷款,并已经开始还贷的客户,或者是已经与银行签订了二套房贷款合同,银行审批已通过但还未开始放款的客户,贷款利率在新政实施后会不会也上浮10%?对此,银行人士表示“不会”,“只要与银行签订了贷款合同,就按合同约定的利率优惠幅度来执行,不会再上浮10%。”如果之前客户在向银行咨询时,银行承诺给其利率优惠,或者是客户在售楼处与银行签订了贷款意向书中约定了利率优惠,但并未签订贷款合同,利率会不会也上浮10%呢?银行人士的回答是“会”,“因为之前的不是正式合同,不能算数。”     陈春林 沈春宁
    新政是在什么背景之下出台的?南京二套房贷市场现状如何?各大银行对于新政又有哪些反应?记者对此展开调查。
    监管层频对“二套房”吹风
    记者了解到,对于第二套房贷款,一直有两个“硬杠杠”,一是首付不低于四成,二是贷款利率不低于同期同档次基准利率1.1倍。就监管部门而言,40%首付比例是重中之重,目的是保证银行贷款不会因为房价的虚高而形成风险。
    从去年下半年开始,监管层频频对二套房贷款吹风,三令五申要求不得违规。去年7月17日,银监会召开2009年第三次经济金融形势通报会,党委书记、主席刘明康首次公开提出,要特别防范房地产市场风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
    几天后,银监会新闻发言人廖岷再次表态,对二套房贷款业务中的各种违规问题,一经发现,将及时予以严肃处理。
    今年1月26日,银监会召集各大商业银行高层举行了2010年第一次金融形势通报会议,会上明确二套房首付四成的比例是铁定的,各家银行都不能触线。
    现状:首付五成,最低7.5折
    事实上,南京各大银行对于二套房的政策差别很大。可以说同样的房子,在不同银行,甚至由不同的人来申请贷款,拿到的贷款方案都不一样。
    总体来说,建行的二套房政策区分很细,首套房已结清的客户首付四成利率打8折,首付五成利率打7.5折,未结清的首付四成利率打8.5折;中行对首套贷款已结清的二套房客户,利率仍可打8.5折,但对未结清且二套房面积在144平方米以上的客户,按照基准利率的1.1倍执行;江苏邮政储蓄规定,已结清客户首付三成利率打7折,未结清的首付四成利率上浮10%。光大、深发展、东亚银行二套房贷首付四成、利率8.5折,等等。
    可以说,现在各大银行对于二套房贷款政策的区别只在利率上,首付四成以上的规定,各家几乎一致。
    具体执行等总行通知
    昨天傍晚,记者与南京多家银行的房贷负责人取得联系,获悉二套房贷新政具体要执行的话,要等总行的通知。
    招商银行南京分行个贷部副总吴义军告诉记者,他目前只是从网络得知今后二套房贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.
    各银行认定标准不一
    一家商业银行的个贷部负责人表示:“目前,对于二套房的认定很重要,现在,各家银行对于二套房认定的标准不一,所以,政策层面可钻的空子也很多。”
    “目前,是否还完第一套,再贷就算首套,还是只要贷过款,就算第二套。”这位负责人士说,“之前,各家银行为了争取客户,实施的政策都比较松,是否新政出台以后,对于二套房的认定就能统一?这还要看管理层后期将要出台的一系列政策。” 管伟
    一楼盘加班至深夜赶末班车
    为了搭上二套房房贷首付四成、实行基准利率的政策末班车,南京某楼盘15日加班加点至夜里12点。记者了解到,南京两三百号市民接到通知,连夜排队缴纳首付款。
    昨天下午,南京市民高先生接到了某楼盘售楼小姐的电话,售楼小姐表示,“务必在15日晚12点之前前来售楼处缴纳首付款,超过今天,明天就要实行新的房贷政策,到时,首付比、利率等都要调整。”
    高先生接完电话,连忙去银行办理支票业务。
    “我们是二套房,之前买房子准备的就是首付四成,要是拖到明天,首付又要增加一成。”高先生盘算了一下,他购买的房子总价170多万,如果首付多增加一成,那么他就得多准备17万多元。如果再加上以后每个月还要上浮的10%,那么,高先生的购房成本要增加许多。
    对于没有多余资金的家庭来说,这样的“意外”,确实是一笔不小的数目。
    “所以,今天晚上12点之前,再忙也得把这首付款给交掉。”高先生说。管伟
    新政实施后小户型将受宠
    房贷新政中要求,“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。”对此,房地产业人士预计,以后,中小户型会更加受到开发商的青睐。
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海陵 发表于 2010-4-16 17:17 |显示全部帖子
根据记者的打探,最近,南京在售以及即将上市的中小户型开始“井喷”——雅居乐花园目前在售的酒店式公寓,面积基本都在53-78平方米左右;江北的苏宁天华绿谷也有50㎡小户型在售,均价9400-12300元,而苏宁天润城、明发滨江新城、万达广场在售房源中,50-60平方米的小户型也都非常抢手。
    仅以一直鲜有新房上市的城中、城北片区为例,4月份突然发力,600余套新房房源上市,基本都是中小户型。例如,大桥南路家乐福旁的新盘蓝晶国际将于4月16日正式开盘,会推出53-81平方米的一房、两房;金陵尚府预计于4月18日开盘,共计推出128套公寓房源,主推的是31-80平方米的一房、两房;主打西班牙风情的盈嘉香榴湾也将于4月20日左右推出90多套房源,户型为81平方米和82平方米的小三房;4月底开盘的皇册家园三期“晶华”40-70平方米的酒店式公寓依然是小户型。
    业内人士表示,随着土地供应的日益紧缺,房价的走高,中小户型相对紧凑,而且总价相对较低,无疑将成为市场上的热点。傅周艳
    下半年房地产市场可能出现问题
    南京大学经济学教授高波:从房地产发展的周期波动来看,上一轮的周期在2008年第四季度结束了,新一轮的周期从2008年12月份开始。明显得很,2009年的上半年是复苏期,去年年底属于短期偏热。现在,偏热的势头不减,再这样持续下去的话,就意味着迅速进入一个繁荣期,繁荣过后必将带来衰退,然后是萧条,如果说我们这一轮的房价周期是四年的话,那就是说到2012年房价必降,如果说是两年的话,今年下半年可能就要出问题。管伟 傅周艳
    土地供不应求 房价下跌受制约
    南京房地产建设促进会秘书长张辉:土地供应不足,新房上市量萎缩,最近一段时间表现非常明显。只要后续的土地供应不放量的话,这个市场就不可能下来。即使有打压需求,但只是暂时性的、短期的,不会形成长期效应。 傅周艳 管伟
    房价上涨应该适可而止
    江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚:下一步肯定是严打。如果房价继续涨下去的话,会导致政府制订更严厉的措施,使房价进入一个新的低谷。目前的对策,还是希望开发商适度理智一些,不要再迎风顶浪,目前的涨价行为应该适可而止。傅周艳 管伟
    房价涨与跌是一场博弈
    南京大学社会学教授周晓虹:到底今年是跌还是涨,已经不是一个经济的问题,而是一个社会心理学的问题,换句话说,它是一群投资者和购买者以及开发商之间的一个博弈,究竟这个博弈哪天出结果,没有人知道,因为取决于各方的心理态势以及信念强弱,仅此而已。 傅周艳 管伟(金陵晚报)
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